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风满楼丨近八成城市二手房价格下跌!炎炎夏日里,房地产市场寒意袭来
时间 : 2023-06-16 11:00:16   来源 : 风口财经

风口财经记者 张亭旺


【资料图】

6月15日,国家统计局发布了5月份70个大中城市房价变动数据。

数据显示,5月,新房住宅价格整体环比涨幅回落,二手住宅价格环比下降。此外,70城中新房价格下跌的城市数量占比约35%,而二手住房价格重回跌势的城市数量占近80%。

除了销售端疲弱,供给端恢复同样受阻。1-5月,全国房地产开发投资同比下降7.2%,房屋新开工面积下降22.6%。

整体上看,5月回暖遇阻,市场持续复苏仍有压力。业内呼吁,房地产要稳住,各类更有实质性的政策必须加快出台,更重磅的房地产支持政策可能正在酝酿中。

近八成城市二手房价格下跌

数据显示,5月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。

具体来看,与上个月相比,5月份,70个大中城市中,商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个,比上月分别减少16个和21个。

换句话说,5月,70个大中城市中,新房价格下跌的城市数量占比约35%,而二手住房价格重回跌势的城市数量占近80%。

图片来源:国家统计局

此外,据测算,5月70城新房价格整体环比上涨0.1%,涨幅较4月份收窄0.2个百分点;同比下降0.5%,连续14个月下跌。这说明,5月新房价格涨幅已经连续2个月回落,且相比4月份回落幅度加大。

二手房市场价格下跌更为明显。5月70城二手房价格环比下跌0.2%,同比下跌2.6%。即在连续3个月上涨的基础上,当前再度转入下跌区间。二手房下行压力增大。

整体上看,5月楼市回暖步伐几近停滞,市场冷意已经传来。易居研究院研究总监严跃进表示,(5月)没有延续一季度回暖的态势,回暖遇阻。

商品房销售方面,国家统计局15日发布的销售数据显示,1-5月份,商品房销售面积同比下降0.9%,其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额增长8.4%,其中住宅销售额增长11.9%。

从单月销售情况来看,根据国家统计局数据拆分后测算,5月份商品房销售面积环比上涨14.49%,同比下降19.74%。商品房销售额环比上涨9.04%,同比下降4.84%。

严跃进表示,销售数据近期确实表现不好,即便是大城市也出现了郊区盘销售困难等问题。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称,从单月数据来看,由于4月的低基期数据,5月销售数据呈现上升局面,但累计销售指标呈现下滑趋势,市场持续复苏仍有压力。

新开工面积下降超22%

除了销售端疲弱,供给端的恢复同样受阻。

今年以来,新开工建设面积减少。据国家统计局数据,1-5月,房屋新开工面积下降22.6%。其中,住宅新开工面积下降22.7%。目前房地产开发企业新项目开发意愿不强。

与此同时,竣工面积出现大幅增长。1-5月,房屋竣工面积增长19.6%。其中,住宅竣工面积增长19.0%。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出,在“保交楼”政策带动下,各地加强对房地产重点项目调度,带动房地产竣工较快增长。

因此,在此消彼长之下,房屋在建规模减少。1-5月,房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.2%。其中,住宅施工面积下降6.5%。

图片来源:国家统计局

受此影响,房地产开发投资降幅有所扩大。1-5月,全国房地产开发投资45701亿元,同比下降7.2%;其中,住宅投资34809亿元,下降6.4%。

严跃进表示,该指标总体处于恶化状态,且提振动力不足。当前房企供给端扩张能力非常弱,和既有政策没有较好吸收,以及销售端数据没有大幅度提振有关。另外,从房地产和实体经济角度看,开发投资数据弱,对各地固定资产投资和产业链会造成较大冲击。

从资金来源方面看,行业当前的资金主要来源于销售回款的支撑。数据显示,1-5月,房地产开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%。其中,国内贷款7175亿元,下降10.5%;利用外资13亿元,下降73.5%;自筹资金16267亿元,下降21.6%;定金及预收款19878亿元,增长4.4%;个人按揭贷款10354亿元,增长6.5%。

图片来源:国家统计局

王小嫱表示,当前行业的资金压力仍存,房地产到位资金连续15个月累计同比下滑。虽然销售端资金来源有所改善累计同比上升,但开发商新开工较为观望,回款资金并未流入供给端。

LPR或下调15个基点

整体来看,前5月全国房地产市场数据表现为供需两端相对较冷。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示,随着一季度积压需求释放殆尽,市场再次进入缓慢的弱修复周期。楼市亟需利好政策的出台拯救低沉的市场情绪,地方城市仍要重视销售端信心的提振,因城施策、一区一策继续深化落实,助力释放市场需求,同时部分城市需警惕下行风险。

值得注意的是,在6月13日公开市场逆回购操作利率和各期限常备借贷便利利率均下调10个基点后,今天MLF降息也应声落地!

6月15日,人民银行开展2370亿元1年期MLF(中期借贷便利)操作,中标利率为2.65%,较上月下降10个基点。

图片来源:中国人民银行网站

在逆回购、MLF利率下调后,市场也在关注后续LPR利率如何调整。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,6月15日,央行开展2370亿元MLF操作,利率下调10个基点,或在6月20日带动5年期以上LPR下调。

招联首席研究员董希淼表示,今年以来,我国宏观经济虽然有所恢复,但恢复的态势并不稳固。在这种情况下,政策利率有所下降,引导LPR适当下行,具有必要性、紧迫性,时机已经成熟。他认为,本月LPR有望下降5-10个基点。

不同的是,东方金诚首席宏观分析师王青认为,本月1年期LPR报价和5年期以上LPR报价很可能出现非对称下调,即1年期LPR报价可能下调5个基点,5年期以上LPR报价下调15个基点。

此外,市场呼吁,房地产要稳住,各类更有实质性的政策必须加快出台,更重磅的房地产支持政策可能正在酝酿中。

陈文静认为,整体来看,短期宏观政策有望继续发力稳经济,房地产政策的优化预期也在增强。严跃进则认为,唯有激活购房需求,才能带动开发投资端和企业资金面的恢复。其预计,7月份前后会有更重磅的刺激政策出台。

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